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住宅ローンについて 頭金0円でもローンが組める?

頭金なしで始める住宅ローン

新築住宅を購入検討されているお客様だと頭金を用意しなければと思っているお客様も多いと思います。浜松市、湖西市、磐田市、袋井市、掛川市周辺の住宅ローンの話をする前に
一例として以下のような計算をしてみました。

事例1

2500万円の新築分譲戸建てを

  • 頭金ゼロ円
  • 2500万円借入
  • 35年変動金利0.75%

で借りた場合

毎月のお支払 当初5年間
6万7696円

事例2

3年間で200万円貯めて 2500万円の新築分譲戸建てを

  • 頭金200万円
  • 2300万円借入
  • 35年変動金0.75%

で借りた場合
毎月のお支払 当初5年間
6万2280円

毎月のお支払 差額5,416円 となります。

頭金を貯めて住宅ローンを組むことは正しい選択です。ただ頑張って3年間で200万円も貯めたのに、毎月の支払総額の差は5,416円。3年間家賃を払い約5000円安いローンを選ぶか選択するのはお客様になりますが、もし3年の間にいいな!!欲しいな!!と思えた新築物件に出会えた時は、頭金の用意がなくても早く決断するのも選択の1つとして考えてみても良いかもしれません。
3年間頭金を貯めるという事は、3年間分の家賃代を払い続けないといけない点と3年間ローンの支払いスタートが遅れる為、ローンの完済期間も3年間遅くなります。
銀行の住宅ローンを借りる場合、最初の段階で審査する1つが、借入するご契約者様の年齢です。45歳を過ぎると最長35年間、借りる事が出来なくなります。
35年間も借入する予定がない方でも、年齢が45歳以下の場合の方が、頭金がなくても金融機関での評価が高い場合もあります。
まだ自分の購入する条件が決まっていないのなら頭金を貯めるべきだと思います。ただ、頭金0円で購入するという選択は低金利で融資してくれるこの時代ならでの住宅購入の方法の1つかもしれません。

金融機関は頭金0円をどう思うか?

当社で2000万円台の新築分譲住宅の購入されている方の頭金の平均金額は30万円です。
急にお気に入りの物件が見つかり、頭金が1円も用意できないという方も住宅ローンの承認がおりています。

昔は頭金が2割ないと融資が出来ない、派遣社員だと融資が難しい、転職してから1年は建たないと難しいと言われていました。
以前はフラット35という住宅ローンの商品が物件価格の8割までしか融資しなかったからだと思います。現在は金融機関の住宅ローンのお客様の獲得競争が激しくなってきています。昔だと相手にしなかったと思われる客層の方でもお客様と思って対応してもらえるようになりました。
ハッピールーム不動産では転職して1ヶ月、来年退職予定の59歳という方でも住宅ローンの承認をもらえたケースがあります。
そのような事例を考えると 銀行は「物件の担保評価額」と「個人の住宅ローンの支払い能力」この2つを重視しています。

新築分譲住宅の場合、担保評価は心配しなくても大丈夫です。当社で取り扱う新築物件は年間全国で数千棟を販売する建築会社の新築物件です。名前も知らないような建築会社だと、金融機関も販売価格の相場があっているのか、建物の価値は大丈夫だろうか?と疑います。何千棟も販売している建築主の場合、その地域の適正価格のデータを持っている為、建物の担保評価が低く、住宅ローンが満額100%融資ではなく80%しかでません!!なんていう返答は聞いたことがありませんので安心して下さい。

「個人の住宅ローンの支払い能力」

住宅ローンの審査で一番大事な点は何でしょうか?これは頭金ではなく個人の住宅ローンの支払い能力があるかどうかです。

いくらまで住宅ローンを借りる事ができる?

金融機関で住宅ローンを借りるとしたら最大いくらまで借りる事ができるのでしょうか?
これは絶対ではなく目安になりますが年収の8倍が借入金額の限界ラインです。
例 手取りではなく額面の金額で 年収280万円の場合
280万円×8=2240万円
これが借入できる限界の金額となります。もし、収入合算できる方(ご両親、配偶者さん等)がいる場合はさらに借入できる可能性があります。
ただ、住宅ローンの審査で注意してほしい点があります。普通に借入が出来る能力のある方なら問題ありませんが、職業、年齢、自分の借入状況(車のローン、ショッピングローン)等何か不安がある方は、ネット、スマホから直接金融機関に事前審査の申し込みしないでほしいという点です。

ネットやスマホでの住宅ローン審査は、来店不要で24時間365日対応でき便利で簡単です。ただネットでの審査はプラスの評価査定がなく、お申込書に記入した内容だけで評価されます。
例えば住宅ローンの借入希望額が2500万円だとします。ただ、ネットで事前審査を受けた場合、年齢、年収、現在の職業、勤続年数、借入状況等書面で分かる内容だけで判断
します。
年収300万円の方が借入できる限度額は300万円×8倍=2400万円なので100万円足りなく、2400万円までの融資が可能です!!という回答がでます。
ただ、ネットではなく金融機関の担当者が面談で住宅ローンのお申込みの場合、書面では分からない内容をヒアリングしてくれて、住宅ローンの審査でプラス査定してもらえるようにレポートを書いてくれるケースがあります。
例えばですが、
●この方は看護師で国家資格を持ち、定年後も勤続する事が可能。
●実家が近くで両親が持家である。両親も勤続中の為、生活費の補助が可能
●派遣社員だが、専門技術を持っている契約解除される可能性が低い。長期雇用が可能
●転職して1ヶ月だが、前職で得た〇〇の経験を生かした職に就いている為、今後は収入の上昇が見込める

このようなレポート1つ添付することによって評価が変わる可能性があるのが、住宅ローンの審査です。もし心配事がありましたらネットでお申し込みをせず、お気軽に当社までご相談して下さい。1度審査結果が出た場合はその結果は覆すことができませんので、審査を受ける前に相談してもらう事が大事なポイントとなります。